Loyer non indexable en Belgique : PEB et blocage d’indexation

Depuis 2022, le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) de votre logement détermine si l’indexation de votre loyer est autorisée — et à quel taux. Un logement classé F ou G à Bruxelles ne peut pas être indexé du tout. Un PEB D en Flandre donne droit à seulement 75 % de la hausse calculée. Et depuis octobre 2023, la Wallonie a levé toutes ses restrictions. Cette page vous donne les règles exactes par région et les facteurs de correction à appliquer.

Pourquoi le PEB bloque (parfois) l’indexation

Face à la crise énergétique de 2022, les trois régions belges ont décidé de lier le droit d’indexer un loyer aux performances énergétiques du logement. Le raisonnement : un propriétaire qui n’a pas rénové son bien ne devrait pas pouvoir faire payer au locataire la totalité de l’inflation, alors que le locataire supporte déjà des factures d’énergie élevées dues à la mauvaise isolation du logement.

Ce mécanisme ne modifie pas la formule de calcul (Nouveau loyer = Loyer de base × Indice actuel ÷ Indice de départ). Il plafonne ou annule la hausse résultante en appliquant un facteur de correction entre 0 et 1.

💡 Formule avec facteur PEB : Hausse autorisée = (Loyer de base × Indice actuel ÷ Indice de départ − Loyer de base) × Facteur PEB. Nouveau loyer = Loyer de base + Hausse autorisée.

Tableau récapitulatif par région

⚠️ Le tableau ci-dessus s’applique aux baux de résidence principale. Pour les baux commerciaux, consultez notre page dédiée : indexation d’un bail commercial.

Bruxelles : facteurs de correction par label PEB

Depuis le 14 octobre 2023, la Région de Bruxelles-Capitale a remplacé l’interdiction totale d’indexation (en vigueur entre novembre 2022 et octobre 2023) par un système de facteurs de correction progressifs. Tous les logements sont désormais éligibles à l’indexation, mais les moins performants voient leur hausse plafonnée.

Condition : le certificat PEB doit avoir été établi avant la demande d’indexation. Sans PEB disponible pour le logement, l’indexation n’est pas non plus autorisée à Bruxelles.

✔️ Depuis octobre 2023 : même un logement PEB G peut techniquement faire l’objet d’une demande — mais le facteur 0 signifie que le loyer reste inchangé. C’est une indexation nulle, pas une interdiction formelle. La différence est importante : le propriétaire peut envoyer l’avis, mais le montant résultant est identique au loyer actuel.

Pour tous les détails des règles bruxelloises, consultez notre guide : Indexation du loyer à Bruxelles.

Wallonie : plus de restrictions depuis octobre 2023

La Wallonie avait appliqué des mesures transitoires similaires à celles de Bruxelles entre octobre 2022 et octobre 2023. Depuis le 31 octobre 2023, ces restrictions ont été intégralement levées. Tous les logements wallons, quel que soit leur label PEB, peuvent être indexés au taux plein.

✔️ En Wallonie, le PEB n’a plus aucun impact sur le calcul de l’indexation depuis le 31 octobre 2023. La formule standard s’applique sans correction.

Si votre bail wallon a une date anniversaire qui tomberait entre octobre 2022 et octobre 2023, les règles restrictives s’appliquaient alors. Pour ces périodes passées uniquement, vérifiez le PEB du logement à cette époque avant de réclamer des arriérés.

Pour tous les détails : Indexation du loyer en Wallonie.

Flandre : facteurs de correction depuis octobre 2022

La Flandre a introduit les restrictions dès le 1er octobre 2022, avant les deux autres régions. Le système flamand s’applique aux baux de résidence principale antérieurs à l’obligation EPC (certificat énergétique). Pour les nouveaux baux, le propriétaire doit de toute façon disposer d’un EPC avant la mise en location.

Si le logement n’a pas d’EPC : en Flandre, un logement sans certificat est traité comme un logement énergivore (facteur 0,50 appliqué par défaut, soit 50 % de la hausse). Le propriétaire a intérêt à faire établir le certificat s’il veut bénéficier d’un facteur plus favorable.

⚠️ Point d’attention : Les restrictions flamandes sont permanentes (pas transitoires comme en Wallonie). Sauf modification législative, les facteurs de correction s’appliqueront aussi en 2027, 2028, etc.

Comment appliquer concrètement le facteur de correction

La formule en deux étapes :

1. Calculez la hausse brute : Loyer de base × (Indice actuel / Indice de départ) − Loyer de base
2. Appliquez le facteur PEB de votre région : Hausse autorisée = Hausse brute × Facteur
3. Nouveau loyer = Loyer de base + Hausse autorisée

Exemple concret (Bruxelles, PEB E) :

• Loyer de base : 800 €
• Indice de départ (mois avant signature) : 119,77
• Indice actuel (mois avant anniversaire) : 137,40
• Hausse brute : 800 × (137,40 / 119,77) − 800 = +117,72 €
• Facteur PEB E (Bruxelles) : 0,75
• Hausse autorisée : 117,72 × 0,75 = +88,29 €
• Nouveau loyer : 800 + 88,29 = 888,29 € (au lieu de 917,72 € sans correction)

💡 Notre calculateur applique automatiquement le facteur de correction selon la région et le label PEB que vous renseignez. Pas besoin de faire le calcul manuellement.

Calculez directement votre loyer avec le facteur PEB intégré

Que faire si vous contestez le PEB de votre logement ?

Le certificat PEB est établi par un certificateur agréé. Si vous estimez qu’il est erroné (surface non comptée, travaux d’isolation non pris en compte, etc.) :

• Propriétaire : vous pouvez faire réaliser un nouveau certificat par un certificateur agréé. Si le nouveau certificat classe le logement en C ou D, l’indexation pleine redevient possible pour les prochaines dates anniversaires.
• Locataire : si vous pensez que le propriétaire a appliqué un facteur inférieur au PEB réel du logement, demandez-lui le certificat PEB. Il a l’obligation de vous le fournir en Flandre ; à Bruxelles, le PEB doit être annexé au bail depuis 2011.
• Bien sans PEB : en Flandre, le facteur par défaut s’applique (0,50). À Bruxelles, l’indexation n’est pas autorisée sans PEB valide.

Pour aller plus loin

• Calcul indexation loyer : méthode, formule et outil — le guide complet
• Indexation du loyer à Bruxelles — toutes les règles bruxelloises détaillées
• Indexation du loyer en Wallonie
• Indexation d’un bail commercial
• Tableau des indices santé officiels (Statbel)

FAQ — Loyer non indexable et PEB en Belgique

Mis à jour le 19 juin 2026 • Sources : Statbel, ordonnance bruxelloise du 9 novembre 2022, décret flamand du 9 septembre 2022, décret wallon du 19 octobre 2023.